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Comprar uma propriedade em Portugal

É um processo simples, desde que siga à risca a lei e seja aconselhado ou representado apenas por especialistas competentes e respeitáveis que sejam fluentes em um idioma que você compreenda.

 

• Negocie com um Agente Imobiliário que seja Licenciado pelo Governo (Mediador Autorizado) com um Número AMI e cuja conduta esteja sujeita a regras exigíveis. “Quintas and Casas” é uma empresa legalmente formada e uma agência licenciada pelo governo no Algarve (Licença AMI Nº 19560& membro APEMIP Nº 6356)
• Trate apenas com Advogados e Solicitadores (Advogados ou Solicitadores) que sejam totalmente qualificados e cuja conduta seja controlada pela Ordem dos Advogados de Portugal. Nunca use um Advogado que esteja a atuar em nome do vendedor ou um Advogado que partilhe o mesmo escritório que o Advogado do vendedor. Pode dar ao seu Advogado ou a qualquer outra pessoa um poder de procuração específico para assinar documentos em seu nome, mas acompanhe de perto para garantir que os passos corretos estão a ser tomados sem atrasos indevidos. Os honorários de advogados geralmente variam entre 1,0% e 2% do preço de compra da propriedade. Alguns advogados fornecerão um valor fixo, dependendo do trabalho envolvido e do tipo de propriedade.
• Se necessário, lide com um Topógrafo Certificado local que possa garantir que o Comprador compreende a natureza da propriedade que está a adquirir e também destacar qualquer possível responsabilidade por reparações futuras (Isto dará tranquilidade, especialmente com propriedades mais antigas).

 

Checklist:

1 – Pesquisas

Depois de escolher uma propriedade, peça ao seu representante que pesquise no Cartório de Registo Predial local (Conservatória do Registo Predial) para verificar se o vendedor (vendedor) tem o título de propriedade claro, se ninguém mais tem direitos, encargos ou hipotecas sobre a propriedade. Também verifique se o que está registado corresponde ao que está efetivamente construído, bem como à área do terreno.

 

2 – Número de contribuinte

O seu Advogado solicitará um número fiscal (número de contribuinte) na repartição de Finanças local, pois é necessário ter um para adquirir uma propriedade. Ele será fornecido na forma de um cartão, que será necessário para o pagamento de impostos anuais sobre a propriedade ou para abrir uma Conta Bancária Portuguesa e, configurar contas de serviços públicos.

 

3 – Caderneta Predial

Obtenha o documento fiscal oficial (Caderneta Predial) relativo à propriedade do vendedor e verifique se a descrição da propriedade (número de divisões, área da casa, área do terreno, etc.) é a mesma que consta no registo predial.

 

4 – Licença de Utilização

Obtenha uma cópia da licença de utilização (licença de utilização) na câmara municipal local. Para propriedades residenciais, será necessária uma Licença de Habitação (licença de habitação), que confirma que a câmara municipal inspecionou a propriedade e que esta cumpre o alvará de construção e os regulamentos de construção. Licenças não residenciais devem especificar o uso comercial ou industrial adequado.

 

5 – Outras Consultas

Existem outras verificações e consultas fortemente recomendadas e que devem ser realizadas, como:

• Peça ao seu advogado ou Topógrafo Certificado que examine o plano de desenvolvimento local para garantir que não existem desenvolvimentos infraestruturais planeados para a área.
• Peça a um Topógrafo Certificado que faça uma inspeção completa à propriedade.
• Se estiver a comprar num empreendimento, verifique os regulamentos que regem o empreendimento, bem como quaisquer taxas obrigatórias de condomínio.

Isso tudo acrescenta ao custo, mas é fundamental entender todas as obrigações que estará a assumir ao fazer este investimento. Este não é o seu país de origem e tudo deve ser verificado cuidadosamente: desde que isso seja feito, não terá problemas no futuro.

 

6 – Contrato

Elabore um Contrato Promessa de Compra e Venda (Contrato de Promessa de Compra e Venda) para ser assinado por si e pelo vendedor. Ele deve incluir:

• Identificação das partes.
• Identificação da propriedade.
• Termos e condições acordados do contrato.

Normalmente, terá de pagar ao vendedor (através do advogado dele) um sinal de 10% do preço total de compra nesta fase. O contrato pode ser assinado na presença de um Notário ou Advogado. Ele é juridicamente vinculativo para o comprador e para o vendedor. Se o comprador não cumprir, perde o sinal. Se o vendedor não cumprir, terá de pagar ao comprador o dobro do sinal (ou, se for incluída uma cláusula de execução específica, o vendedor não pode desistir e o comprador pode legalmente obrigar o vendedor a vender).

 

7 – IMT (anteriormente conhecido como SISA)

Este é o Imposto de Transmissão Português e terá de ser pago antes da conclusão.

O valor a pagar varia com o valor da propriedade e o seu advogado sempre o informará sobre este valor antes de qualquer despesa. A isenção de impostos aplica-se a compras abaixo de 80.000 euros e um máximo de 6% aplica-se a compras acima de 500.000 euros. Entre estes montantes, há também uma escala progressiva de 0% a 6%. Os valores acima mencionados aplicam-se apenas a moradias ou apartamentos residenciais. Percentagens diferentes aplicam-se a terrenos ou propriedades não residenciais e, nestes casos, trata-se de uma percentagem fixa, que não varia com o preço. Terreno rústico é 5% e outros fins não residenciais e terrenos urbanos são 6,5%.

Uma exceção muito importante foi introduzida aos valores acima mencionados, em que sempre que a entidade compradora for residente/empresa de um território Offshore, a percentagem do IMT será sempre de 15%, independentemente do preço de compra ou da natureza da propriedade.

 

8 – Honorários de Advogado, Notário e Registo

Estes terão de ser pagos por si na conclusão e, como regra, serão aproximadamente 2% do valor da transação.

 

9 – Impostos Anuais sobre Imóveis em Atraso (IMI)

Os impostos sobre imóveis em atraso (IMI) atraem multas, mas podem acumular-se durante um período considerável sem ação oficial; portanto, peça ao vendedor que mostre prova de pagamento dos últimos cinco anos. Quaisquer impostos sobre imóveis em atraso devem ser liquidados antes de efetuar o pagamento final (o seu advogado deve tratar disso).

 

10 – Escritura Final

A titularidade adequada do imóvel é obtida com a escritura final de transferência de propriedade (Escritura), que é assinada no escritório de um notário público. Todos os documentos relevantes devem ser verificados antes de o contrato final ser lido em voz alta e, a menos que o comprador entenda português, interpretado na sua língua.

 

11 – Registo

Por fim, registe o imóvel em nome do novo proprietário na conservatória do registo predial local. Faça-o sem qualquer atraso. O registo em si pode levar vários meses, mas é eficaz desde o dia em que foi solicitado (o seu advogado deve tratar disso).

 

12 – Após a Conclusão

Se o proprietário registado do imóvel mudar na transação, novos contratos terão de ser celebrados com as empresas de serviços públicos para eletricidade, telefone, etc. Isso envolve a presença pessoal nos escritórios relevantes dos fornecedores e, invariavelmente, é extremamente demorado. O seu advogado pode tratar destas transferências em seu nome por uma taxa razoável. Os pagamentos podem ser feitos, na maioria dos casos, por transferência bancária automática.

 

13 – Offshore

Esta é uma forma legítima, conveniente e comum de adquirir propriedade em Portugal. Quando um imóvel pertencente a uma empresa Offshore é comprado, são as ações da empresa, e não o próprio imóvel, que mudam de mãos. Ao comprar Offshore, evita o imposto de transmissão de imóveis (IMT) e os custos de notário e registo. A isenção de imposto sucessório era outra vantagem. Embora comprar Offshore seja mais rápido e elimine parte da burocracia normal, ainda assim se devem realizar todas as pesquisas, verificações e inspeções mencionadas anteriormente.

 

14 – Valor Tributável (Valor Patrimonial)

A grande maioria dos valores tributáveis dos imóveis está desatualizada. A partir de 1 de janeiro de 2004, as Repartições de Finanças atualizarão os valores de todos os imóveis; obviamente, isso levará muito tempo. No entanto, qualquer imóvel vendido após 1 de janeiro de 2004 será automaticamente reavaliado, e os Comissários de Avaliação Portuguesa informaram que os novos valores tributáveis, tanto para fins de IMT como de IMI, serão entre 80% e 90% do valor de mercado do imóvel.

Nota: Estima-se que o imposto anual aplicado em 2004 será entre 0,4% e 0,5% do valor tributável (mas 5% para Offshore - veja acima).

 

15 – Tributação

Se pretende tornar-se residente em Portugal, deve obter aconselhamento de um contabilista local. Se não pretende tornar-se residente, há apenas dois impostos que lhe dirão respeito: o imposto sobre mais-valias e o imposto sobre o rendimento do arrendamento, caso decida arrendar o imóvel. O seu advogado e, se necessário, o seu contabilista, podem aconselhá-lo sobre a sua responsabilidade futura em relação a esses impostos.

Nota: Se está a adquirir as ações de uma empresa Offshore, deve ter cuidado com qualquer responsabilidade passada de imposto sobre mais-valias que a empresa tenha acumulado (25% do ganho).

 

16 – Testamentos

É sempre aconselhável que os compradores de imóveis façam imediatamente um testamento em Portugal, tratando dos bens em Portugal. Caso contrário, será necessário abrir o processo de sucessão no país de residência e depois transferi-lo e traduzi-lo para português. Fazer um testamento em Portugal reduzirá as despesas e evitará atrasos. O testamento português é adicional e não substitui o seu testamento existente.

A partir de 1 de janeiro de 2004, o imposto sucessório será de taxa zero para residentes que deixem bens a parentes diretos. As taxas para não residentes serão muito baixas e compensadas contra quaisquer acordos de dupla tributação em vigor no país de origem do proprietário.

 

17 – Câmbio de Moeda

Quando pretende comprar um imóvel, precisa de maximizar o valor do seu dinheiro ao transferi-lo para o estrangeiro. Ignorar os riscos do mercado cambial pode ser um exemplo custoso, como este exemplo mostra.

Um imóvel no valor de €250,000 comprado em 8 de fevereiro de 2007 teria custado £165,000. No entanto, o mesmo imóvel no valor de €250,000 comprado em 14 de março de 2007, pouco mais de um mês depois, teria custado £171,500 – uma diferença enorme de £6,500.

Se o comprador tivesse contactado uma empresa especializada em câmbio de moeda, poderia ter fixado a taxa e economizado £6,500. Acrescente a isto as taxas de transferência bancária, comissões e possíveis taxas de receção, e poderá descobrir que a sua compra dos sonhos ficou fora do seu alcance.

 

Para mais informações, visite www.quintasandcasas.com ou contacte-nos diretamente para suporte personalizado.